实录：2010新浪乐居(杭州)创新峰会暨年度答谢晚宴(5)
摘要：2010年12月7日，由中国最大、最先进的房地产数据库和中国互联网房地产业务第一品牌中国房产信息集团(纳斯达克代码:CRIC)/ 中国房地产、家居行业上下游产业链第一平台新浪乐居主办的“网聚你我，乐居到家――2010年度CRIC-新浪乐居创...
贾生华：各位下午好！很高兴参加乐居的活动，刚才罗总很生动的讲了网络和乐居在房地产业届的地位和作用，它服务于我们房地产业。
刚才提到，现在大家都讲新政，实际上已经不是新政了，所以我的题目做一点调整，叫“制度安排、政策调控与房地产业发展”，因为房地产调控政策大家已经习以为常了，今年是新政，到明年就不是新政了，明年必然有明年的新政。所以我们还是摆脱对新政的一种猜测或者是一种恐惧，或者是一种依赖，而从整体上来分析一下房地产给制度和政策的关系，然后在这样的制度和政策安排下，来积极的创新做好我们的事业。
为什么特别强调这一点呢？因为我们经常碰到开发商或者是媒体，或者是购房者在问这个调控什么时候结束？我们的调控结果是什么？房价能不能降下来等等问题。事实上都有一个假设，提这个问题都有一个假设就是调控什么时候会结束？但事实上在房地产行业的人应该更清晰的认识到调控不会结束，调控伴随着我们，中国房地产是怎么产生的？就是制度和政策安排创造出来的，本来我们就没有房地产。在80年代之前有30多年，在共产党社会主义制度下是没有房地产的，房地产的产生就是制度创新的结果。再接下来后面的房地产要发展，必然伴随着调控和制度安排的创新，这里也是毫无疑问的。所以大家不需要猜测什么时候调控结束，而是要考虑如何在调控下生存。
我讲五点问题，第一个问题是制度改革中横空出世，我们房地产调控是制度培育起来的，我们看到房地产做的越来越好，我们的城市越来越漂亮，对于中国来说，改革开放三十年，事实上有二十年的时间都主要依靠房地产，得到社会经济全面的进步和发展。但这个发展应该归功于房地产的制度安排和房地产的政策，有利的政策对市场的培育。
我这里稍微做一点回顾，80年代改革是探索期，所以我说80年代应该还没有房地产，虽然改革开放设计是邓小平同志在80年的时候就提出住房制度改革，但事实上在80年代国家主要重心是解决吃饭和穿衣问题。但在土地方面也做了一些探索，这就是房地产的开始，1987年11月，在深圳、上海、天津、广州、厦门、福州，进行土地改革试点。1987年12月1号深圳首次拍卖土地使用权，这才是真正土地市场的探索，当时这个探索还是有点非法的，制度上还有待于突破。所以真正深圳的探索，1988年全国人大对中华人民共和国《宪法》进行了修改，删除了土地不可以出租的定义，增加了土地使用权可以按照法律进行转让。1990年国务院发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，农村小产权房为什么不合法？就是没有农村集体土地转让条例，虽然宪法说了土地可以依法进行转让，但是我们没有制订相应的农村集体土地出让转让条例。由此可见，我们的房地产市场就是一种制度的安排和设计。
真正房地产市场的培育是在1994年和2003年期间完成的。1994年有一个里程碑意义的国务院文件，叫做《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，今天的微笑天使估计都是90后或者是80后，对我们这些年纪大的人是历历在目，但是对于年轻人来说已经是非常陌生。1998年7月，《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》，要加快住房市场的培育，让它成为消费热点和经济增长点。所以98年这个文件宣布停止住房实物分配，由此才真正启动了房地产市场。这两个文件真正把房地产的需求调动起来。
但是在结束分房子之后老百姓还要买得起房，就是政府给他贷款，这个在中国和美国是一样的，美国次贷危机，就是银行给老百姓贷款，从而刺激了房地产的需求。这里有一个数据，我们国家97年底的时候，房地产贷款还很少，全国余额只有190亿元，从97年开始，在我们中国流传了一个美国老太太和中国老太太的天堂对话，就因为这个天堂对话，中国人改变了祖祖辈辈不借钱消费的传统习惯，然后开始借钱购房。
所以个人住房抵押贷款余额不断攀升，快速增长，到2009年底已经是4.76万亿，虽然对于我们国家34万亿来说不是很大的数目，但是相对于02年年末余额只有8千亿的规模来说，增加的速度是相当快的。所以在培育房地产市场方面应该说发挥了十分重要的作用。
为什么说到2003年培育市场的任务就完成了呢？主要是2003年8月国务院又发布了一个关于房地产的文件，叫做《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，就是著名的18号文件，这个文件提出要根据住房制度改革的进程和居民收入状况、住房状况完善住房供应，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或者是承租普通商品房。这是一个进一步的跨越，因为在98年文件里提出了经济适用房为主，到03年明确了多数家庭购买或者是承租普通商品房，并且这个文件的背景是针对人民银行的121文件，就是提出控制房地产的信贷分析，所以说是对中国房地产制度的总结。这个总结明确提出要统一认识房地产业基本健康，没有风险，明确确立了房地产支柱产业地位。现在各地都在做“十二五”发展规划，现在已经不提支柱产业，但是支柱产业是在03年8月明确在国务院文件里提出来的，明确的方向就是要市场化，并且要求加强各方面的调控。关于我们国家房地产的发展，是在制度创新的过程里边产生出来的，横空出世。
第二点就是政策调控下的复杂表情。是04年到现在，越来越近，我们培育了一个房地产市场，但是很快就发现这个市场有它一些不太顺服的性格，这个性格从04年开始逐渐暴露出来，所以开始进入了调控期，从培育为主变成调控为主。这个调控每年都有，越来越近，所以大家越来越熟悉了，04年的时候国家在宏观经济有点过热的情况下，推出了对于过快增长投资的四个产业进行投资的控制，就是水泥、钢铁、电解铝和房地产，提高这些产业的门槛，控制投资的规模和速度，从而对房地产供给产生了一定的影响。这事实上成为房价后来进一步上涨的原因。
05年3月，就是著名的国八条，《关于切实稳定住房价格的通知》，而05年的房价跟现在的房价是不可同日而语的。所以05年八条明确提出要稳定房价。
06年是国六条，06年国家提出要调整住房供应结构，稳定住房价格，表明国八条没有达到预期稳定价格的效果。所以温总理和几个部委提出了《关于调控住房供应结构，稳定住房价格的意见》，所谓90/70的政策就是在06年国六条中提出来并且在全国推行的。
07年经济明显过热，所以我们国家宏观经济政策提出房子经济增长由偏快转变为过热为主基调，在07年是典型货币政策紧缩时期，人民银行连续十次上调存款准备金率，最近又上调了好几次，房地产方面物权法、物业税试点的扩大，以及8月份，《关于解决城市低收入家庭住房难的若干意见》，第一次以国务院文件的形式提出了住房保障制度。
特别是到08年随着上半年进一步的“双防”，使得房地产市场有所回落。但是08年下半年出现了美国的次贷危机和随后的金融海啸，所以我们国家在08年下半年从“双防”变成保增长，出台了一系列的刺激经济的措施，特别是在12月21号国务院办公厅发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，前面是持续发展，这里是健康发展，事实上字面上差不多，但方向是相反的，各地积极救市。所以成就了09年房地产市场的V型反转。所以大家想想，08年的时候我们多么的悲观？到了09年我们兴高采烈，超出了所有人的预期，出现了房地产市场V型的反转。所以大家想想，如果没有政策的调控，和政府有型的看得见的手来左右市场，不会发生这些故事。
到了2010年大家就历历在目了，我们国家连续三次被媒体称为世上最严厉的调控，事实上没有最严厉，只有更严厉。因为1月份是国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展》，4月17号《国务院坚决遏制部分城市过快上涨的通知》，9月29号进一步落后新国十条，提出五个方面的措施，其中得三套房要停贷，没有一年以上当地纳税证明非本地居民停贷，很多城市出台了以限购、限贷、停贷、停购为特征的房地产调控政策。在这些政策的作用下，房地产市场并没有像预计的那样出现大幅度回落或者是降温，而是仍然健康的繁荣和发展。
我们看一下万科的销售，因为万科在全国城市覆盖面比较广，它的销售刚刚发布到12月1号，累计销售面积830万方，累计销售金额是超过了一千亿。94年的时候万科制订了到14年上千亿的目标，王石(微博 博客)在浙大两次做演讲都提到了一千亿的目标，并且万科为此做了很多的准备。但是在房地产调控过程当中，刚才说了04年是开始调控，在调控背景下，经过04年到10年七年的时间，就达到了一千亿。
(图示)我们把万科从07年1月到现在销售做了一张图，万科销售面积和销售金额、销售均价10年都比去年有明显的上涨和增长，所以万科只是整个房地产市场和房地产行业的一个缩影。如果一个月会发生一些特殊变化的话，我们看一下半年，我算了一下，万科在09年上半年销售均价是8819，在下半年是10390，在10年上半年是11483，下半年是12395，所以房价是稳步增长和上涨。
所以04年到现在政府十分辛苦，大家也十分的劳累，但就是搞不清楚到底房地产怎么了。所以网上经常有这张图，(图示)这张图体现了全国人民，从政府到老百姓，从开发商到媒体、到学者大家的困惑，房地产到底怎么了？事实上刚才我们讲了，是政府、制度、政策创造的一个神话，它也可以是一个魔鬼，也可以成为一个天使，本来我们希望它成为一个天使，但是它有一点魔鬼的性格，每年调控，但是这个魔鬼的属性仍然在发挥作用。
我这里总结了八个“了”，城市变了、住房好了、房价涨、投资赚了，这是皆大欢喜的事情，但是房奴来了、穷人骂了、专家乱了、政府难了，这是不好的现象。我们对房地产感到十分困惑，不同利益阶层都有非常激烈的意见。
回到第三个话题，为什么房价不断攀升，为什么不停的调控，而房价不被调控所动，不像大家希望的那样房价有所下降，或者是能够使人们比较轻松的买房呢？实际上我们看到在调控的时期房价涨的更快，在培育的时期房价涨的没有那么快。
(图示)这是我们收集的深圳、广州、上海、北京、杭州几个城市各个时期房价数据。03年之前房价基本平稳，04年房价开始涨幅。
(图示)如果用浙江省全省统计数据来看，也可以看出类似的结果，这是我们从96年到今年1―10月份浙江省全省商品房成交均价，也可以看出这种情况，在96年―03年十分平稳，成交均价在一千块左右开始，涨到2500左右，但04年开始从2500、3000开始，涨到今年已经超过了9000块，如果计算一下涨幅的话，99年全省成交均价是1908，04年是3108年，五年上涨了63%，09年价格达到了7826。所以房价上涨是不言而喻的。
那么涨价背后问题是什么？我的归结是两个市场在发挥作用，一个是土地市场拍卖市场，商品房土地供应的拍卖市场，这个供应方是唯一的城市政府，需求方是各位开发商，所以我们看到每当有土地拍出的时候，就会有很多开发商去竞争这个地块。所以在这种情况下土地市场供应是垄断性的，供不应求的情况是经常的，所以它的价格是呈现上涨趋势。前几天杭州滨江房产拍出了一个地王， 因为不出这个价格拿不到这块地。
与这个市场对应的另外一个市场就是商品房市场，开发商拿到地之后按照既定的容积率只能作那么多的房子。所以回到商品房市场的时候，开发商就成了相对的垄断者，加上我们的营销策划比较成功，我们总是说仅有98席针对尊贵的你，有多少尊贵的你呢？从我们停止福利分房之后，很多购房者，包括消费者、投资者都来到这个市场，所以我们又是相对垄断的供给者，购房者是大量竞争性的购房者，所以又是价格往上走。这两个连起来形成循环互动攀升，地价和房价互动攀升，所以政府也在争论是地价影响房价还是房价影响地价？这个事实上是不需要争论的，就像鸡和蛋的关系一样，是相互影响的。而这两个市场又是供不应求的，所以结果又是互动攀升。所以价格上涨背后的力量，还是市场的力量在起作用。
(图示)我这里有一个示意图来表示地价和房价互动攀升形成内在的循环，在商品房市场上，房子是有数的，而购房者是有所增长的，所以房价上涨了。因为政府供应是垄断的，开发商投资需求是膨胀的，所以地价在上涨。地价和房价上涨之后，房地产投资收益高了，这是不争的事实，所以家庭方面会扩大房地产投资。企业方面，不仅开发商，而且产业资本也会增加房地产的投资。所以这两个市场又形成新的需求，而供给跟不上，这就是房价跟地价持续上涨的一个内在的机理。
(图示)这是08年以来杭州主城区房价月度变化图，08年比较平稳，特别是二手房是比较平稳的，因为08年是金融海啸，受十分严峻的国际经济的影响，但是房价稍有回落，但是09年救市之后，房地产就开始大幅度上涨，今年调控根本不影响房价上涨，房价仍然呈现出上升的趋势。
我做了一点统计，主城区新建商品房均价，以二季度三个月合起来看，08年二季度均价是14300，09年是13022，10年二季度21037，同比上涨61%。如果二手房09年也没有回落，08年二季度是12600，09年二季度是13700，10年二季度是20000，同比上涨45.6%。所以房价难以遏制。
(图示)宁波市的成交情况也是类似的，08年二季度6900，09年二季度为7290，10年是10533，这些数据都显示出没有出现房价下调的现象。
为什么会这样呢？主要是我们的需求和供给的不平衡没有得到根本的扭转，并且还会不断的加剧。需求的不断积累主要表现为消费需求和投资需求两部分，这两部分大家现在争论很多，我认为它事实上是难以区别的，只要房价在上涨，这两部分是混合在一起的。供给方面，实际上政府今年国十条里面提到了增加有效供给，但是大家把目光都投向开发商，说他们捂盘惜售，事实上开发商增加供应量是难以解决这个问题。最主要的一个是土地产权的问题，大量农村房闲置，第二是土地数量，第三是城市政府供应土地有限制，第四是基础设施配套不行，即使把地拿出来，它在荒郊野岭也是没有用的。所以在这种情况下供不应求的趋势没有丝毫的改变。因此，房价保持坚挺。
这个矛盾主要方面我认为是在供给方面，现在虽然出了很多政策去抑制需求，特别是是投资和投机的需求，但要解决这个问题要从增加供给方面着手，是需要政府调整供应结构、城乡关系、调整城市制度这些方面下工夫，这个我估计是未来必然的选择。
第四个问题，调控为什么弃而不舍？既然调控解决不了什么问题，政府是不是就不要调控放假了？也有许多人建议说政府责任就是把住房保证，你只要把公共租赁房建好、把经济适用房建好就不要管了，而这是不可能的。为什么呢？两个层面，一个是宏观经济发展的需要，在我们国家房地产如果不提它是支柱产业，但事实上它已经成为了支柱产业。那天讨论浙江省“十二五”规划，我说不提它是支柱产业，是怕舆论，事实上它就是经济支柱。在这种情况下宏观经济的变化，如果要进行调控的话就必须考虑房地产。很多人说宏观调控过程中，政府为什么往往上半年跟下半年说的跟做的完全相反，这就是宏观调控本身特点决定的。
第二个原因是房地产市场本身的特点，房地产既是消费者又是投资者，它涉及到住房服务市场、住宅的资产市场和房地产投资的资金市场。我们现在舆论特别关注的是在资产市场，就是商品房实体市场方面，就是住房的租赁，住房居住的属性，还有购买的资产市场，还有投资的资金市场的统一。我们在这些方面有很多的创新。
另外还有四种功能，我把它归结为保增长、建城市、重民生、防风险，保增长将会是永恒的主题，不会发生变化；建城市，这是主题，谁做领导都要建城市；重民生，要加强老百姓居住消费的保证，这方面我们加强住房保证，主要是保证基本居住需要，这也是不能少的，因为所有国家最后房地产游戏下来都是一个悲剧，这个悲剧就是房地产泡沫的破灭，我们国家一定要想办法防止这样一个泡沫破灭，特别是防止它产生严重的经济和社会动荡风险。
由于这个属性，房地产是经济支柱、社会重心和政治基石，因此政府是不会放手的，我们不要讲旧政、新政，也不要指望房地产没有调控，没有调控就完了。我们在调控下生存，是我们接下来的常态。
第五个问题，“两只手”较量的前景是什么？大家都在嘲笑调控，有人说调控房价还是涨了呀，也有人说调控房价降20%―30%，“两只手”是看得见的手和看不见的手，看得见的手是市场的力量，看不见的手是政府的力量，我的观点是这两只手都重要，市场也不要自大，刚才讲了市场是政府做出来的；第二你也不要想着让政府调控达到所谓的效果，让房价降下来，那样的话就没有市场了，没有市场了这个游戏也就结束了，这都是难以接受的。
“两只手”的关系可以有多种，我们媒体上经常把它看作是掰手腕，事实上这是一种曲解，是一种误解，它不是一种较量。“两只手”还可以做什么呢？还可以握手，不需要较劲呀。“两只手”还可以牵手，“两只手”还可以牵在一起，并且非常温馨和浪漫。所以政府这只手和市场这只手是要牵手，而不是掰手腕。所以它的前景并不是我们想象的那样。
我们政策目标从宏观看是防止投资国内，房地产政策目标03年提出持续健康发展，05年是稳定住房价格，06年是调整供应结构，稳定住房价格，07年是加强住房保障，10年是平稳健康发展，遏制房价过快上涨。所以从这个意义来说，遏制房价和稳定房价这个目标没有实现。
调控的宏观效果优于行业效果，保增长是有的，经济效果好于社会效果，但是住房困难，特别是青年人的住房困难，社会舆论压力是比较大的。
调控的前景，它是没有胜负的游戏，需要继续牵手是最幸福的，所以我估计房地产的宏观调控会和房地产市场不离不弃，调控到永远，发展越来越健康，这就是它们未来的前景。
最后我祝愿企业经营创新，投资乘风破浪，加起来就是新浪；政府调控快乐，家庭生活安居，加起来就是乐居。
主持人：非常感谢贾教授和我们分享他的观点。我们非常的开心，北京大学经济学院院长曹和平先生也及时赶到了峰会的现场，接下来就有请他为我们带上主题为“通胀下的中国经济”的主题演讲，有请。
