实录：2010新浪乐居(杭州)创新峰会暨年度答谢晚宴(7)
摘要：2010年12月7日，由中国最大、最先进的房地产数据库和中国互联网房地产业务第一品牌中国房产信息集团(纳斯达克代码:CRIC)/ 中国房地产、家居行业上下游产业链第一平台新浪乐居主办的“网聚你我，乐居到家――2010年度CRIC-新浪乐居创...
图为高端对话现场主持人：感谢曹教授，曹教授对当前经济形势给我们做了具体的分析，确实大经济会影响到我们的房地产市场，经过2008年全球金融危机之后，我发现房地产商在面临2010年的时候已经相当坦然了，就像刚才唐会长所说的，只要我们坚定自己的信念，坚持品牌和理念的创新，一定能够在市场环境下得到长足的发展。所以说经历了2010年，面对即将到来的2011年，在场各位房地产商将如何来应对呢？今天我们的峰会专门推出了一个对话环节，对话主题是新形势下的房地产企业应对，有请对话环节主持人，新浪乐居杭州站经理斯海洲先生，有请斯总上台。
有请对话嘉宾：CRIC(微博)联席执行总裁罗军(微博)先生
北京大学经济学院院长曹和平
浙江大学房地产研究中心主任、博士生导师贾生华教授
智威广告董事长胡志军(微博)先生
易居(博客)中国高级总裁吴滨
主持人：今天论坛的最后一个环节会比较短，因为时间比较紧张。今天我们邀请到了北京大学经济学院院长曹和平先生、CRIC联席执行总裁罗军、浙江大学房地产研究中心主任、博士生导师贾生华、易居中国高级总裁吴滨先生、智威广告董事长胡志军。
在今天这样一个经济和通胀形势跟房地产新政的环境当中，在座开发商都比较谨慎，不太想表达自己的意见，今天来听听这些专家、学者、媒体和策划机构的代表，他们对这个行业在这个形势下有什么样的见解和建议。
首先邀请曹和平教授，你在比较宏观的层面上，对房地产企业在现在的形势下有什么样的借鉴和建议。
曹和平：首先我想讲一下，房价应该是稳定增长，因为房价有两个特征，一个是价格弹性，第二个是投资机会成本。所以房价是刚性的，它掉的时候不会像商品价格一条线掉下来，肯定是平的掉下来，它具有刚性和黏性；第二房屋的购买或者是房屋的销售，是以消费者长期收入为条件，不会以短期收入的变化来影响房价。正是因为这两个特征，使得房价在调控的大环境下还在稳步上升。
我在美国念书的时候上过一门课，在美国1950年到2000年50年间，它的行业报酬率都在变化，从繁荣最高衰落下来，惟有房地产价格每年5%的速度增长。所以房价掉下来非常难，除非在77个大中型城市之外每年购买数量超过一半，那可能这77个城市中房价会掉下来。
第二房地产在这种形势下怎么办呢？信贷出现了问题，我刚才举了一个例子，信托产品和私募股权投资，还有卖方回购、第三方担保，这些资本市场上的方式我觉得大家应该学习，往往能够奏效。
主持人：谢谢曹教授，对于他借鉴在座的可以好好去体会。
第二个我想邀请易居中国高级总裁，也是现在绿城易居房产代理公司总经理吴滨先生，我觉得他今天还是能够代表一半的开发商，尤其易居开发商是一线的企业，我想他对房地产市场肯定会有比较直观和深刻的认识。
图为易宜中国高级副总裁吴滨吴滨：谢谢斯总，因为易居本身做流通服务的，有一个机会跟绿城，我们和绿城易居做了代理公司，因为跟消费者打交道，我从98年做房地产行业，当中经历了非常多的所谓的一次次的危机、调控，我谈一些感受。
在08年的时候，我当时非常鼓励大家在那个时候买房子，我觉得在那个时候买房子是非常合适的时候，当时报纸也做了大幅的报道。在大中城市里面，房价在一定的时间跌下来几乎不可能，在那时候我自己的朋友也好，我自己也好都买了房子，我自己在08年买了三套房子，全部涨了，时间选对。08年最后说是企业抱团过冬，但是在10年的时候几乎没有听到这样的话，但我想10年的企业更实际。现在很多房产企业在拿地的时候，在做项目投资的时候，往往在一家所谓的房产公司后面除了投资人之外，实际上参与者和建设大集团和小集团联合做这个事情。香港就是一个很好的例子，包括在美国，在一些发达国家和海外发达市场都可以找到这样的例子。所以在现实情况下，还应该想一想抱团过冬，或者是抱团一起让这个市场更健康的角度发展。
另外在投资方向上，最近我们和一些消费者，他们经常会问现在买房子应该买什么样的房子，就举上海的例子，我们跟很多消费者谈的时候，讲到这样一个观点，就是如果目前在上海买房子的话，上海稍微偏远一点的地方，一万多块的房子购买要谨慎一些，不要太过于冲动，因为还有很大一块未来的保障性住房的供应，往往也是在这个区域会出现，而它的价格会比较低，所以可能会影响到未来投资的概念。
再讲回到所谓的房产开发企业也如此，谈一点代表自己的一个观点，不代表易居中国的观点。我觉得对于投资房产或者是选择地块同样如此，对一些比较好的地，换句话说对于一些改善性需求或者是针对未来第三四套房子购买需求的地块，我们可能比较乐观一点。但相对有一些比较偏远，或者是牵扯到大市政配套不完善的地方，需要有比较谨慎的态度。但是对于一些大的集团，可能两头都要跑，一头往政府所提倡鼓励的解决普通百姓偏保障性住房，因为保障性住房应该是政府为主，不应该是开发商应该考虑的，因为现在越来越多的消费者不是第一次购买房子，对品质，对品牌关注度会更高。这是我想表达的一个意思。
主持人：吴总的意思非常的清新和直接，在座开发商可以有一些借鉴。
接下来有请智威广告董事长胡志军，在现在的形势下，你对房地产企业有什么样的建议？
图为智威广告董事长胡志军胡志军：非常感谢新浪使我能有这样一个机会，因为在座各位都是业内人士，很多还都是我的客户。我有一个题外话，因为新浪每年都会举办年会，我的总体感觉今年开发商比较轻松一些，神态也比较淡定，说明今年形势会不错。
讲到对2011年市场的判断，作为一家专业的资讯机构，我们也有客观的评价。总体来说跟刚才各位嘉宾比较接近，简单的说，我们认为2011年应该是供需两旺的态势，我认为还是一个大的牛市，形势会比较好。如果了解我的人可能会知道，尽管我是一家服务机构，但是我追求的是独立性，因为我觉得作为一个研究人员，更多的是要讲一些冷静的话、清醒的话，而不是取悦于大众媒体或者是取悦于老板的话。所以我认为2011年一定会出现供需两旺的态势，尽管有很多不确定的政策因素，我认为像房产税这些问题，如果真正达到降房价的功能，我认为这个功能还是有限，因为房产税更多是解决社会不公带来的好处，也就是你多买房子，多拥有资源那就要多纳税，这对社会功能有好处，但是单靠房产税这一招有效控制房价，我认为这个有限。
第二点，我认为整个市场明年特别要注意的是有两个问题，一个要注意结构性的机遇，还有一个要注意结构性的风险。我认为结构性的风险还是会有的，尽管整个大盘是好的，这也并不意味着各个楼盘都卖的很好。我在公司里讲一句话：两万没有问题，3可能问题不大，5万问题也不大，从杭州市场来看，包括最近卖得比较火的，包括像海派风景、金地自在城，所以我认为2010年两万的楼盘没有问题，3万的楼盘问题也不大，5万以上的楼盘因为占的资源比较好，问题也不大，4万块钱的楼盘可能会有问题，因为地段可能是二三流的地段，只不过因为房价往上走，房子比豪宅化了。二流的地段，包括像闲林、良渚这块可能也会出现补涨，因为2011年高档楼盘量比较大，估计有6千―8千套左右。
第二是结构性机遇，我认为在东部城市里面要注意三线城市的机会，在全国来看可以考虑中部城市，或者是中西部地区，前段时间我们走了北方的城市，二三线城市，我们认为那些地方发展空间很大。从杭州来说比如闲林这个板块一直没有怎么涨，尤其像滨江和下沙来讲基本没有怎么涨，所以我认为2011年补涨的可能性比较大，良渚也有机会。
所以我展望2010年就是供需两旺的格局，整体比较红火，但是这里要冷静提醒大家，要注意结构性的矛盾，同时要注意结构性的机遇。
主持人：非常感谢。接下来邀请贾生华教授，贾教授大家都非常了解，在杭州房地产发展过程当中，他往往有自己独道的的见解，过热的时候他会很冷静的提醒大家，在市场并不是很好的时候，贾教授反而认为会有机会，在这里我们听听贾教授的建议。
贾生华：刚才胡总讲了一些操作性的对策，另外一个很重要的特点，对策是因人而异，绿城的对策和万科的对策可能差异很大。刚才胡总讲的我觉得更贴合今天在场各位营销精英具体的操作方案。
我回到企业战略高层比较关注的问题，中国房地产企业经过这些调控和市场波动的洗礼的确越来越成熟，这些成熟体现在战略和经营的稳健上。刚才我演讲的中心思想就是说大家不要再寄希望于市场特别好，或者是让调控政策哪一天又特别宽松。我们的经营发展、我们的战略不能依靠这个，我们要依靠的是我们自己。因此从公司领导这个层面考虑的话，应该更加淡定，甚至忘掉宏观调控，忘掉这个市场的波动，这样才能更清醒的看到我们自己有什么。
所以从房地产公司经营来看，在目前房地产形势下，高层应该致力于对公司核心能力、核心竞争力的打造。所以这个差异也是很大的，大的、小的，不同类型的公司都不同，整体而言我觉得有三个方面的加强：一个是曹教授刚才讲的上游的资金链和资金来源渠道的疏通，这可能是一个创新方向，因为以前是全部依托预售款和银行贷款，这种模式将来变得可能性和必要性都十分迫切了，所以公司要在这方面下工夫，上游抓好创新。
下游要拓展服务和提升品质，我们新浪乐居有微笑天使的活动，再微笑的天使品质不好也卖不出去，要把我们高品质的产品和优质的服务提供给我们的客户。主流开发商在这方面已经下了很大的工夫，像绿城做的园区服务体系，在这方面作出了领导性的举措，绿城目前也在做上游融资模式的创新。
中游的就是我们自己，我们自己下来一定要有向核心方向发展的特色，怎么样形成自己的特色？绿城是这样的特点，万科是那样的特点，我们中小房地产公司怎么样走自己特色的道路？这是我们必须要解决的问题。否则继续跟在别人的后边，可能跟不了多久了。因为要在这个市场生存难度在逐步加大，这个难度并不是宏观调控对我们导致的压力太大，而是行业竞争对我们的压力太大。怎么样选择正确的道路非常重要。
主持人：贾教授的意见很忠肯，刚才贾教授提到了服务，包括自己练内功，要认识到自己是谁，我为什么把今天最后的发言留给罗总，我想让罗总对本次论坛有非常好的总结，另外自从我到了新浪乐居之后，我发现新浪决策层对这个认识特别深刻，尤其是我们自己是谁，今天论坛有两个主题，一个是E=MC平方，还有一个是服务中国，易居也好，新浪乐居也好，中房信也好，我们这些机构都是服务才是我们的根本，我们知道我们应该做什么。最后邀请罗总作为媒体的代表，谈一些他对行业的见解，另外对于今天的论坛做一个总结。
罗军：谢谢大家。先看这个市场，谈一下我过去的15天做的两件事。
第一件事我和我的一位同事单独去了美国，看了几十个美国的楼盘项目，为什么呢？我们想比对一下大洋彼岸和这里的情况，看了几十个楼盘，中间看了几个大型的楼盘，比如我们看了几条街，这个区域房子非常好，一栋一栋的房子非常多，大概有300多平方米，售价基本上在几十万美元，没有包含税。而这样的楼盘很多被银行没收，在银行手里，还有很多在经纪人手里。这是市场面和人气的问题。
第二件事情是几天前，央视中国财经报道集团和中房信联手办的会议，是对明年对消费者调研的报道，中间有一个报道，只代表我们调查的结果，70%的受众认为房价会维持现状或者是上涨。所以作为媒体来说，我们看眼前，想未来，这个很重要，为什么呢？因为没有办法去预测2011年房价是多少，不谈它的住宅的类型，没有人能够精确的认识出来。但是我们看眼前，所以我们拿到的现实情况是看到美国人气不旺，由于人气不旺还是往下走。这是我对市场的一个观察。
回过头来作为我们已经在美国纳斯达克上市的公司，我们也保持这个观点，就是看眼前，想未来，眼前我们知道在国内房地产行业是一个脉冲经济，非常符合国内政策变化的方式，也符合了目前要快速发展的经济状态，包括网络时代的状态，这里面就是一个字：快。我记得2000年提出了快。作为一家服务公司我们就要把握这点，快速响应各位的要求，做两件事情，第一让消费者方便拿到他的信息，让各位能够快速的推广你们的产品。我想我们公司也都是年轻人，我40多岁，应该是公司里年纪最大的，包括在座的各位，前面的路还很长，我们有很多的机会，很好的产业。
在这里我最后想表达，我们可能为了经济效益，我们可能为了公司品牌，但是有种的一句话：当我们也70、80岁的时候，回顾今天，在座各位是浙江省的开发企业和各个相关领域里边是创新的启动者，你们在这个行业里作出贡献的话，我想每一天都为自己骄傲，我们都为自己所做的事情在我们有生之年都微笑。
主持人：非常感谢今天参加论坛的各位，今天论坛环节到此结束，接下去大家稍微休息，等待今天非常精彩的晚宴。
